No ritmo acelerado da evolução tecnológica, o gerenciamento de Facilities está constantemente sujeito a novas tendências de manutenção, e a evolução dessas rotinas, entre outros objetivos, proporciona também uma maior lucratividade, dependendo do orçamento, tamanho e setor de atuação da empresa. Qual a importância de implementar uma estratégia de manutenção na infraestrutura da sua edificação?

EVITANDO O PROBLEMA

Para um gestor de Facilities, a deterioração da infraestrutura de um edifício pode ser um pesadelo. Projeto, contratos, qualidade do material, programa de operação e manutenção, condições ambientais – qualquer falha nesses parâmetros ou uma utilização incorreta poderá interferir no grau e na velocidade de degradação do empreendimento.

Geralmente, a fase de Operação e Manutenção (O&M) é a mais longa e cara do ciclo de vida de um edifício, aproximadamente 80% de seus custos. Portanto, o estudo dos custos de operação, manutenção e reparo pode ter um efeito significativo na redução do custo total da propriedade. A operação e a manutenção são uma das funções mais importantes do FM e a preparação e execução de um plano anual de manutenção e reparo é uma das principais tarefas do gestor. Isso pode ser um componente-chave nas despesas anuais da instalação, e adiá-lo ou evitá-lo pode sair muito mais caro.

PLANOS DE MANUTENÇÃO

Como escolher a estratégia de manutenção que melhor se adapte às necessidades da sua empresa? Corretiva, preventiva, preditiva ou evolutiva: adotar as rotinas corretas de manutenção pode ser um diferencial para o seu empreendimento.

Manutenção corretiva – quando se realiza este tipo de manutenção, a falha ocorreu e é reestabelecida a funcionalidade do equipamento. Deve-se trabalhar exclusivamente com peças originais e recomendadas pelos fabricantes da infraestrutura predial existente.

Manutenção preventiva – neste tipo de manutenção, executa-se uma tarefa antes que ocorra uma falha. Este procedimento pode ter como objetivo evitar uma falha, minimizar as suas consequências ou avaliar o risco da sua ocorrência. Consiste em programa de substituição de componentes a partir da expectativa de vida útil repassada pelo fabricante.

Manutenção preditiva – são realizados acompanhamentos periódicos de equipamentos ou máquinas, através de dados coletados por meio de inspeções ou monitoração (que podem ser sensores on-line), para determinar se o equipamento está se afastando das condições operacionais estáveis e caminhando para uma falha.

Manutenção evolutiva – consiste na disponibilização e atualização de versões mais recentes das soluções implantadas, incluindo correções de erros e evoluções funcionais.

A ESCOLHA CORRETA

A decisão sobre qual abordagem de manutenção seguir é estritamente individual e depende muito da capacidade financeira e da cultura da empresa. A melhor estratégia ainda parece ser ter um plano que incorpore os diferentes tipos de manutenção, apropriado para cada tipo de equipamento, de acordo com o seu valor e prioridade, e levando em consideração as possibilidades de investimento. Afinal de contas, sempre será melhor prevenir do que remediar.